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央企天團確定退地 北京土地市場出現拐點信號瞭嗎？



圖片來源：華蓋創意


在國瑞地產拿下北京昌平北七傢地王的同一天，兩傢央企確定退出半個月前拍下的豐臺地塊。對於北京樓市來說，這可能是極其重要的信號。

半個月前，華潤、招商地產與華僑城組成的央企第一天團，以總價83.4億元奪得北京豐臺一塊地，這是北京史上總價第三高的土地。但在拿地的一小時後，這個聯合體就吵瞭起來。

11月19日，不願意做炮灰的華潤置地與招商最終確認退出。一位華潤置地內部人士對界面新聞記者稱，華潤和招商已決定退出瞭。在剛拍完地後，華潤置地總部就下瞭不要的決心，按照三方之前達成的協議，當地價超過某個節點時就由華僑城一傢獨自接盤。華潤對於拿地授權金額管理很嚴，當時拿地價格已超過瞭總部授權。

招商地產[微博]一位內部人士也告訴界面新聞，在拍賣現場華僑城代表聯合體參與瞭舉牌，最終成交價也超出瞭他們的預算，目前正按照之前簽訂的協議履行，但最終退出方式還在商議中。

此前曾有消息稱，華僑城非常重視北京的土儲，即便華潤置地和招商退出，這傢公司也會獨自拿下地塊開發運營。不過華僑城方面並未回復界面新聞。

連財大氣粗的央企都決定不玩瞭，彰顯北京土地遊戲背後巨大的風險。一位央企負責人曾向界面新聞稱，目前在北京拿地，根本不能算成本，因為以如今的高地價水平，怎麼算都會虧——選擇拿地的聯合體隻能賭一把，賭北京房價未來仍會上漲，隻有這樣才有解套的機會。

這樣的退地潮，在2010年和2008年也曾經上演過。2010年當時同樣具有國企背景的大龍地產因逾期未簽訂土地出讓合同，其50.5億元、折合樓面價格近3萬元每平方米拿下的順義地王被收回。另一傢北京房企華美地產也因未及時繳納土地款，其拿下的朝陽區土地也被收回。

伴隨著2010年退地事件而來的是樓市持續兩年的嚴冬。歷史會重演嗎？

在過去兩個月瘋狂的土地市場上，擁有雄厚資金實力和背景的國企正是其中的主角。7.5萬元每平方米創造瞭今年北京單價地王的豐臺樊傢村地塊，就由央企葛洲壩49.5億元競得。在11月18日以總價57億元成交的一幅高價地競得者綠城背後，也有央企中交集團撐腰。

最先傳出要在北京退地的碧桂園，接盤者也可能是央企。中國建築內部人士透露，碧桂園已退出10月底競得的豐臺花鄉四合莊地塊，中國建築將接手，與另一央企中國金茂進行聯合開發。

隻有極少數民營房企敢於參與這個俄羅斯轉盤賭局。幾天前，福建起傢的民營房企陽光城競得通州一塊土地，這是陽光城第一次進入北京，為瞭這次佈局，他們付出瞭極高成本。折合3.8萬元每平方米的樓面價，不僅超出周邊在售的新房價格，還一舉成為通州區域有史以來最貴的土地——就算在北京東四環，二手房也就值這個價錢。

但陽光城志在必得。對於這類仍然在追求規模的中型房企撤銷假扣押信貸年息借貸增貸轉貸，進軍北京市場是其全國化的標志，如果現在不搶地，未來進京成本將更高。勞工購屋貸款率利

裡面的人想出去，外面的人拼命想擠進來，這座圍城仍在不斷制造高潮。11月19日，北京昌平北七傢土地進入拍賣，國瑞地產拿瞭兩塊地，樓面價4.3萬一平方米，有評論說，周邊別墅現房3萬一平方米，開發商跪著求也沒人買。

月底，北京還有8宗土地入市。一些野心勃勃的房企仍在不計成本拼命擠進來。又一輪流動性寬松給瞭他們更便宜的錢，讓他們有資本去賭這座圍城的房價能繼續暴漲。

看漲的人並不在少數。高和資本董事長蘇鑫就是其中之一，他的邏輯主要是資金因避險而引發一線城市聚集，利率下行引發購房成本降低。

但瘋狂過後，這座城市遍地的豪宅庫存將是這些開發商必然面對的難題。任志強[微博]就對庫存問題表達瞭擔憂，目前中國樓市庫存總量已經達到6.8億平方米，這種勢頭還在繼續，有可能會超過7億平方米。

越來越多的地王湧現，也讓北京的豪宅開始紮堆，這將使今後的豪宅市場也面臨去庫存的壓力。“豪宅元年”是業內對於今年北京樓市的界定。據不完全統計，截至目前北京擁有銷售單價超過10萬元每平方米房源的項目達到瞭25個，而到瞭明年，這類規模豪宅的數量可能翻番。

2013年的地王們拼命在解套，這波地王解套得待何時？在國瑞地產拿下昌平北七傢地王後，中金一位地產分析師在朋友圈裡留下預言，三年後將有開發商破產，立此存照。

果真如此的話，這座不斷制造高潮並成就無數人的圍城，會毀滅誰？0彭飛界面資深記者

台中信貸借款界面地產記者



新聞來源http://finance.sina.com.cn/china/dfjj/2015-11-20/detail-ifxkwaxv2540982.shtml
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